افزایش نرخ ارز الزاماً همان روز به رشد قیمت مسکن منجر نمیشود، اما اگر دلار در سطوح جدید ماندگار شود، از دو مسیر افزایش هزینه ساخت و تشدید انتظارات تورمی به بازار ملک منتقل خواهد شد. گروه اقتصادی خبرگزاری فارس؛ رابطه دلار و مسکن در اقتصاد ایران نه فوری است و نه قابل انکار. برخلاف طلا و برخی داراییهای مالی که تغییر نرخ ارز را تقریباً لحظهای در قیمت خود منعکس میکنند، مسکن بازاری کمنقدشونده با دوره معاملاتی طولانی است. به همین دلیل جهش دلار الزاماً به معنای افزایش فوری قیمت معاملات مسکن نیست.با این حال، تداوم نرخهای جدید ارز به تدریج معادلات بازار ملک را تغییر میدهد. افزایش هزینه مصالح و تجهیزات، بالا رفتن هزینه جایگزینی ساختمان و مهمتر از همه تغییر انتظارات تورمی مالکان، سه کانالی هستند که شوک ارزی را با وقفه زمانی وارد بازار مسکن میکنند.کارشناسان معتقدند نقش انتظارات و قیمتگذاری مالکان و انتقال افزایش ارز به هزینه ساخت از جمله عوامل افزایش قیمتها هستند.
چرا مسکن همزمان با دلار گران نمیشود؟
مهمترین تفاوت بازار مسکن با ارز و طلا، سرعت کشف قیمت است. هزاران معامله روزانه در بازارهای مالی میتواند ظرف چند دقیقه قیمت جدیدی ایجاد کند، اما در بازار ملک ممکن است فاصله میان عرضه یک واحد تا انجام معامله چند هفته یا حتی چند ماه باشد.کارشناسان معتقدند افزایش دلار اثر آنی و فوری بر قیمت مسکن ندارد. به بیان دیگر، اگر دلار امروز جهش کند نمیتوان انتظار داشت قیمت واقعی معاملات مسکن نیز فردا به همان نسبت افزایش پیدا کند.در مرحله نخست معمولاً اتفاق دیگری رخ میدهد: معاملات کاهش پیدا میکند. فروشنده نمیداند ملک خود را با چه قیمتی عرضه کند و خریدار نیز نمیداند قیمتهای جدید پایدار خواهند ماند یا خیر. نتیجه، افزایش فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشنده و قدرت خرید خریدار است.
«آیندهفروشی»؛ مالکان تورم فردا را امروز قیمت میگذارند
اما شاید مهمترین اثر جهش ارز حتی قبل از افزایش هزینه ساخت ظاهر شود. یعنی پدیدهای ایجاد میشود که میتوان آن را «آیندهفروشی» مسکن نامید؛ یعنی مالک افزایش احتمالی قیمتها در آینده را از همین امروز وارد قیمت پیشنهادی ملک میکند.فرض کنید هزینه ساخت هنوز بهطور کامل افزایش پیدا نکرده و حتی معامله جدیدی نیز در محله انجام نشده است. با این حال فروشنده با مشاهده افزایش دلار تصور میکند اگر امروز ملک خود را بفروشد، چند ماه بعد قادر به خرید ملک مشابه نخواهد بود. بنابراین قیمت پیشنهادی را افزایش میدهد.این قیمت الزاماً قیمت واقعی بازار نیست. ممکن است هیچ خریداری حاضر به پرداخت آن نباشد. به همین دلیل در دورههای شوک ارزی میتوان همزمان شاهد افزایش قیمتهای پیشنهادی و کاهش تعداد معاملات بود؛ وضعیتی که فرآیند کشف قیمت واقعی مسکن را دشوار میکند.
دلار چگونه از کارخانه به مترمربع مسکن میرسد؟
کانال دوم واقعیتر و البته کندتر است: هزینه ساخت.کارشناسان معتقدند نوسانات نرخ ارز از طریق افزایش قیمت فولاد، سیمان، تجهیزات و مصالح وارداتی هزینه ساخت را بالا میبرد. حتی مصالحی که کاملاً در داخل تولید میشوند نیز الزاماً از دلار مستقل نیستند؛ انرژی، ماشینآلات، قطعات، حملونقل و قیمت صادراتی محصولات میتواند بر قیمت داخلی آنها اثر بگذارد.اما این انتقال نیز فوری نیست. سازنده ممکن است بخشی از مصالح را قبلاً خریداری کرده باشد، قراردادهای مشخصی داشته باشد یا پروژه در مرحلهای قرار گرفته باشد که افزایش هزینه هنوز به کل ساختمان منتقل نشده باشد.اثر کامل شوک ارزی زمانی آشکارتر میشود که پروژه جدید با قیمتهای جدید زمین، مصالح، دستمزد و تجهیزات آغاز شود. از این منظر، ماندگاری دلار مهمتر از جهش مقطعی آن است.
عددسازی در بازار؛ هر افزایش دلاری مجوز افزایش قیمت مسکن نیست
یکی از مهمترین هشدارهای کارشناسان مربوط به سوءاستفاده برخی فعالان بازار از التهاب بازارهای موازی است. در دوره جهش ارز، بعضی فروشندگان یا سازندگان ممکن است بدون آنکه هزینه واقعی آنها به همان میزان افزایش یافته باشد، قیمت پیشنهادی ملک را بالا ببرند.این همان نقطهای است که باید میان «افزایش قیمت پیشنهادی» و «افزایش قیمت معاملاتی» تفاوت گذاشت. درج یک آپارتمان با قیمت متری مشخص در پلتفرمهای فروش به معنای آن نیست که بازار نیز آن قیمت را پذیرفته است.در بازاری که حجم معاملات پایین است، چند قیمت پیشنهادی بالا حتی میتواند تصور عمومی از قیمت منطقه را تغییر دهد. اما تا زمانی که معاملات متعدد در این سطوح انجام نشود، نمیتوان از کشف یک قیمت تعادلی جدید سخن گفت.
پارادوکس مسکن؛ هزینه بالا میرود، خریدار عقب میرود
اینجا مهمترین مانع انتقال کامل دلار به مسکن ظاهر میشود: قدرت خرید خانوار.افزایش ارز از یک طرف هزینه جایگزینی ساختمان را بالا میبرد و فروشنده را به افزایش قیمت ترغیب میکند، اما از طرف دیگر تورم ناشی از آن میتواند قدرت خرید خانوار را کاهش دهد. بنابراین عرضهکننده خواهان قیمت بالاتر است، در حالی که متقاضی توان پرداخت همان قیمت را ندارد.نتیجه این تضاد لزوماً جهش معاملات نیست؛ ممکن است بازار به سمت رکود تورمی عمیقتر حرکت کند. قیمتهای اسمی بالا میروند یا فروشندگان حاضر به کاهش آنها نمیشوند، اما تعداد کسانی که توان خرید دارند کمتر میشود.به همین دلیل کارشناسان تأکید میکنند جهش قیمت مسکن را نمیتوان صرفاً با افزایش هزینه نهادههای ساختمانی توضیح داد. وضعیت تقاضا و شرایط تورمی اقتصاد تعیین میکنند چه مقدار از افزایش هزینه واقعاً قابلیت انتقال به خریدار را دارد.
شوک دلار ابتدا معاملات را قفل میکند، بعد به قیمت میرسد
محمد شعبانی، کارشناس اقتصادی در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس درباره اثر جهش ارز بر بازار ملک اظهار کرد: اشتباه رایج این است که تصور کنیم اگر دلار مثلاً ۱۰ درصد افزایش یافت، مسکن نیز باید با فاصله کوتاهی ۱۰ درصد گران شود. این کارشناس اقتصادی ادامه داد: چنین رابطه مکانیکیای وجود ندارد. بازار مسکن کند است و شوک ارزی ابتدا انتظارات را تغییر میدهد، سپس بر قیمتهای پیشنهادی و هزینه ساخت اثر میگذارد و در نهایت، اگر نرخ ارز ماندگار باشد، بخشی از آن در معاملات واقعی منعکس میشود.وی افزود: در مرحله نخست شوک ارزی معمولاً با نوعی قفل معاملاتی مواجه میشویم. فروشنده از ترس اینکه دارایی خود را ارزان بفروشد عقب میکشد و خریدار نیز به دلیل ابهام درباره آینده حاضر نیست هر قیمت جدیدی را بپذیرد. بنابراین ممکن است تعداد معاملات کاهش پیدا کند، در حالی که قیمتهای پیشنهادی بالا رفتهاند.شعبانی درباره افزایش هزینه ساخت نیز توضیح داد: اگر نرخ ارز در سطح بالاتر تثبیت شود، سازنده هنگام شروع پروژه بعدی با قیمتهای جدید فولاد، تأسیسات، تجهیزات، دستمزد و سایر نهادهها مواجه خواهد شد. در این مرحله دیگر فقط با انتظارات روبهرو نیستیم؛ هزینه جایگزینی ساختمان واقعاً افزایش پیدا کرده است. این همان کانالی است که اثر دلار را در بلندمدت به مسکن منتقل میکند.وی تأکید کرد: اما یک سقف بسیار مهم مقابل این انتقال وجود دارد و آن قدرت خرید مردم است. اگر درآمد خانوار متناسب با قیمت مسکن افزایش پیدا نکند، سازنده نمیتواند هر میزان افزایش هزینه را به خریدار منتقل کند. در چنین وضعیتی بازار به جای رونق، وارد رکود تورمی میشود؛ یعنی قیمت بالا میماند اما معامله انجام نمیشود.
مسئله اصلی جهش دلار نیست؛ ماندگاری آن است
اثر افزایش دلار بر بازار مسکن را باید در دو بازه زمانی دید. در کوتاهمدت، کانال اصلی «انتظارات» است؛ فروشندگان تورم آینده را وارد قیمت پیشنهادی میکنند، خریداران عقب میکشند و کشف قیمت دشوار میشود.در این مرحله حتی ممکن است قیمت فایلها افزایش یابد بدون آنکه معاملات واقعی همان مسیر را طی کنند.اما اگر نرخ ارز در سطوح بالاتر ماندگار شود، داستان تغییر میکند. افزایش هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی ساختمان، شوک ارزی را به بخش واقعی بازار منتقل میکند.با این حال، قدرت خرید ضعیف خانوار اجازه نمیدهد این افزایش هزینه بدون محدودیت به قیمت فروش منتقل شود.از همین رو، خطر اصلی بازار مسکن پس از جهش ارز الزاماً یک جهش فوری قیمت نیست؛ سناریوی نگرانکنندهتر، افزایش هزینه ساخت در کنار کاهش توان خرید و عمیقتر شدن رکود تورمی است. ثبات ارز در چنین شرایطی فقط یک سیاست ارزی نیست؛ یکی از پیششرطهای بازگشت امکان قیمتگذاری، سرمایهگذاری و معامله به بازار مسکن نیز محسوب میشود.با دنبالکردن صفحه اقتصادی خبرگزاری فارس در جریان آخرین تحولات اقتصادی ایران و جهان قرار بگیرید.
